Negli ultimi anni ho visto saltare rogiti per una difformità catastale che nessuno aveva controllato. Ho visto famiglie aspettare mesi in più perché mancava l’agibilità. Ho visto acquirenti tirarsi indietro all’ultimo momento perché il notaio aveva trovato un’ipoteca dimenticata. Non sono situazioni rare. Sono situazioni che capitano ogni volta che la documentazione non viene verificata prima di mettere l’immobile sul mercato.
Vendere casa richiede una preparazione burocratica che spesso i proprietari sottovalutano, non per disinteresse, ma perché nessuno gliene ha mai parlato con chiarezza. Voglio farlo adesso, in modo pratico e senza tecnicismi inutili.
I documenti di base
Tra i primi documenti da reperire vi è l’atto di provenienza dell’immobile, ovvero il titolo che attesta come il proprietario ne sia diventato titolare. La provenienza può derivare da una compravendita, una successione ereditaria, una donazione, una divisione tra coeredi, un decreto di trasferimento o altri atti idonei a trasferire la proprietà. Verificare correttamente questo aspetto è fondamentale, perché eventuali irregolarità o documentazione incompleta possono rallentare la vendita o creare problemi in fase di rogito.
Nel caso in cui l’immobile provenga da successione ereditaria, è opportuno prestare particolare attenzione ad alcuni aspetti che spesso vengono sottovalutati. La dichiarazione di successione, infatti, è un adempimento di natura fiscale e da sola non è sufficiente a dimostrare il trasferimento della proprietà agli eredi. Per poter vendere l’immobile è necessario che vi sia stata l’accettazione dell’eredità e che sia garantita la continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari. In molti casi il notaio verifica questa situazione e, se necessario, provvede alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità prima o contestualmente al rogito. Effettuare queste verifiche con anticipo consente di evitare ritardi, richieste dell’ultimo momento e possibili rinvii della stipula.
La conformità catastale
La planimetria catastale depositata all’Agenzia delle Entrate deve corrispondere allo stato reale dell’immobile. Questa è una delle verifiche che trascuro meno, perché le difformità sono molto più comuni di quanto si pensi.
Nel corso degli anni molti proprietari hanno modificato gli interni delle loro case: hanno spostato pareti, chiuso balconi, trasformato locali. Se questi interventi non sono stati dichiarati al catasto, la planimetria depositata non corrisponde a quella reale. La legge obbliga venditore e acquirente a dichiarare, nell’atto di vendita, che la planimetria corrisponde allo stato di fatto. Se non corrisponde, il notaio non può rogitare.
La soluzione esiste e si chiama variazione catastale, che si può fare tramite un geometra o un tecnico abilitato. Il problema è che richiede tempo, e se non la si scopre prima di trovare l’acquirente, si rischia di perdere la vendita o di dover rinegoziare tutto in condizioni di svantaggio.
La conformità urbanistica
Più complessa della catastale, la conformità urbanistica riguarda l’autorizzazione edilizia. Ogni intervento strutturale su un immobile dovrebbe essere stato autorizzato dal Comune. Se sono stati realizzati lavori senza permesso o in difformità rispetto al progetto approvato, l’immobile ha un’irregolarità urbanistica.
Le conseguenze sono serie. Un immobile con abusi edilizi non sanati non può essere venduto, oppure può essere venduto solo con una dichiarazione esplicita nell’atto che l’acquirente è consapevole della situazione, cosa che nella pratica spaventa la maggior parte degli acquirenti e li allontana o li porta a chiedere forti riduzioni di prezzo.
A Cerignola, come in tutto il Sud Italia, la frequenza di piccole difformità è alta. Molti interventi degli anni ’80 e ’90 sono stati realizzati senza le autorizzazioni necessarie o in parziale difformità. Non significa che non si possa vendere, ma significa che bisogna saperlo prima e gestire la situazione con un tecnico abilitato che valuti se e come è possibile sanare.
L’attestato di prestazione energetica
L’APE, cioè l’Attestato di Prestazione Energetica, è obbligatorio per vendere un immobile. Deve essere redatto da un tecnico certificato e allegato al contratto preliminare e all’atto definitivo. Non è una formalità da trascurare: la sua assenza comporta sanzioni per entrambe le parti e può mettere a rischio la validità dell’atto.
La classe energetica dell’immobile incide anche sul valore percepito dall’acquirente e sulla sua capacità di ottenere il mutuo in condizioni vantaggiose. Un immobile in classe A o B è percepito come più moderno e meno costoso da gestire, e questo si riflette nella facilità di vendita.
Il certificato di agibilità
L’agibilità certifica che l’immobile è stato costruito e modificato nel rispetto delle norme di sicurezza, igiene e abitabilità. Senza di essa, l’acquirente non può tecnicamente abitare l’immobile. Molti vecchi edifici non ce l’hanno semplicemente perché non era richiesta all’epoca della costruzione, ma questo non esime il venditore dall’obbligo di dichiararla nell’atto.
In mancanza di agibilità, è necessario valutare con un tecnico se le condizioni per ottenerla ci sono e come procedere. In certi casi si può vendere dichiarando espressamente l’assenza del certificato, ma questo deve essere gestito con consapevolezza e trasparenza, non ignorato sperando che nessuno se ne accorga.
Perché fare tutto prima di mettere in vendita
La risposta è semplice. Quando trovi un acquirente serio, hai una finestra temporale limitata per chiudere la vendita. Se in quel momento scopri che manca un documento, che c’è una difformità da sanare o che l’accettazione di eredità non è stata trascritta, rischi di perdere quella persona. Gli acquirenti seri non aspettano mesi per i problemi burocratici del venditore: trovano un’altra casa.
Per questo nel mio metodo di lavoro la verifica documentale viene prima dell’annuncio, non dopo. Non è burocrazia per amore della burocrazia. È rispetto per il tuo tempo e per quello dell’acquirente, ed è la condizione necessaria per arrivare al rogito senza brutte sorprese.
